我国房地产市场的几个特征

由于资料数据尚不全面，我们从个案到整体，梳理我国房地产行业的几个事实，尽量客观全面：

第一，根据国家统计局资料，以及平安证券、东吴证券、国金证券等机构相关研究报告，我们认为，我国地产开发业及相关建筑上下游全产业链，GDP贡献率约为28%，我国居民住房总市值约62万亿美元，高于美国的居民住房总市值约一倍左右（见下图）；

第二，我国居民住房自住率约为96%，投资或投机比率相对不高（“温州炒房团”等群体或个人的具体统计数字尚待调查核实），相关地产债务总额为万亿数量级，相关地产各类商票数量级约为千亿数量级，其中商票的发行人多为民企，国企占比很低（见下图，2021年9月之前的不完全统计）；需要进一步调查核实的情况是，具体有多少普通居民购买了商票，累计金额有多少；具体到恒大个案，有一位恒大商票理财公司负责人告诉笔者：短短两年他投入不到2000万自有资金，再通过大湾区某地的拆迁户集资，目前持有的恒大商业承兑汇票规模已经高达1.5亿；地产企业端的开发贷和居民端的抵押贷款两端的规模数额，虽然未见准确披露，但估计规模在数万亿数量级；

第三，由于“商业银行对央行政策的误解”（央行金融司用语）导致商业银行对地产相关开发贷和抵押贷的大比例冻结，此举引起国际上影响力较大的评级公司频繁对我国房企下调评级，连锁导致地产美元债市场的融资成本不断攀升，虽然业内人士暗指地产美元债市场主体是国内机构或个人，极少国际知名机构或个人参与，国内机构或个人有动力操纵市场，从波动中牟利，但是实际结果是由于国际评级公司参与，国内房企未来在国际市场的融资渠道收窄且成本提高；

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第四，由于中国经济结构长期存在片面依赖房地产发展的结构性问题，依赖土地出让收入缓解财政赤字的窘境；虽然这几年经过努力有所改善，但不能希望其一蹴而就，据估计，目前地方财政对土地出让金的依赖程度大致情况是发达地区约20%到30%，到不发达地区的70%到80%，极不平衡；

第五，房地产行业涉及上下游行业较多，包括煤炭、钢铁、水泥、化工、机械、汽车、建材、家具、家居、家电、装修、运输、金融、保险，地产中介等诸多行业；

第六，2017年以来，我国房地产开发投资的结构出现了明显变化：“其他费用”（主要是土地购置费）的占比明显上升（从2016年24.1%上升至今年1-7月的36.7%），建筑、安装和设备工器具购置的占比均有所下降，今年1-7月三者占比分别为58.9%、3.6%、0.8%。也就是说，土地购置对房地产投资增长的影响明显增强；

综上所述，掌握房地产市场的基本盘，是判断市场趋势和制定相关政策的前提。

资料链接：

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